大话经纪第3期：房产税扩容能否改变楼市走向

2013年5月下旬，国务院明确提出房产税改革试点的范围将要扩大，“房产税扩容”的话题再次呈现到风头浪尖。房地产改革进入了“深水期”“攻坚期”，中国的房地产业成为国民经济的重要组成部分，扩容可谓是“牵一发而动全身”。新国五条之后，百城房价指数呈现上涨趋势，合肥也无例外在其中。新政给市场并未带来预期效果，房产税改革是一个多目标的渐进改革，抑制房地产市场炒作及泡沫等多方面的效果也需要时间的历练。

今年合肥房地产市场可谓高潮迭起。在3、4两个月新房销量破9000套甚至破万的前提下，5月销量却陡然下滑，只有7900余套，而价格也跌破7000元/㎡。业内人事表示，未来合肥楼市销量不会有大幅度的变化，但价格应该还会小幅上扬。合肥是否会被纳入试点城市，成为坊间猜测的热题。

第三期大话经纪活动，以合肥房地产市场为基调，通过座谈形式，邀请地产知名人士共聚搜房网直播室探讨以上话题，为市场和行业的发展提供更多启发性的意见，指明2013年合肥置业的方向。

6月18日下午2点受邀各嘉宾齐聚搜房网直播室，与搜房网友探讨“房产税扩容能否改变楼市走向”这一议题。合肥市房地产中介协会秘书长刘家刚，辉达房产滨湖公司总经理李勇，明尊地产副总经理黄朝军，好来屋房产总经理朱新伟，0551房产业务副总经理王骏，众邦房产副总经理苑超到场与搜房网友共同分享经验。此次大话经纪活动由搜房网合肥二手房公司副总经理李世辉主持。

合影留念

话题一：

新政对合肥二手房市场有哪些影响？合肥会否被纳入房产税试点城市？

合肥市房地产中介协会秘书长刘家刚首先说到，合肥新政出台以后没有涉及到这一块，但是总的来讲并不是说不涉及，因为大家都在悬着，他没讲要施行，也没有说不施行。因为有的已经出手了就算了，准备出手的他还要等一下，但是等的话他又不施行，虽然3月份高峰的时候到4月份、5月份，一直到现在稍微往下走了一点，但是实际上应该讲比2012年、2011年好多了。

合肥现在在搞大建设，逐步在扩张，而且这一部分人都是刚性需求，像外来人口的进入，那都是刚性在增长。因为这个群体应该讲是很庞大的群体。

“房产税的增收对房价的打压是有好处的，可以稳定房价。国五条出来从交易方面，势必会导致涨价，特别是在供不应求的情况下，你要想买房很简单，你就提价格。现在很多人手上持有很多的房子，什么房叔、房姐，你在持有这么多房子，就会导致持有成本加大。所以我觉得从这个方面来讲，应该来讲有这个趋势，从发达国家来讲基本上交易房很少，那么促进这个市场，交易房肯定越来越少，应该是逐步减少的趋势，而不是逐步加大的趋势，但是这是从国外来看应该是大势所趋。”明尊地产副总经理黄朝军谈到。

房产税是个好东西，但是在中国会不会涉及到一部分利益性的问题，因为中国不完全是一个市场经济体制的一个国家。国家在指定政策的时候，很多政策指定者他本身就有好几套房子，真正为老百姓的这些人他反而参与不到这里面来。

我们现在已经持有的，我们现在已经有房子了，不需要挣房产税了，新买房的人要征房产税，这样好操作，这种思路当然是从政治上好讲，但是内心来讲老百姓对这个意见还是非常大的。你有了这些房叔、房姐，你不去征税，然后那些刚需的想买房子涨价了，所以这个意见应该讲比较大。房产税这个税种跟调节市场交易是很好的东西，但是它有充分条件和必要条件。

对合肥来讲，在一线城市，他认为必要性还是有的，对整个房价他认为不具备征收房产税的要素。现在七千多，在瑶海区还有五千多的，那么在一些省会城市，比如南京，好几万，杭州四万多。所以我们的均价应该讲还是比较低。

第二是充分征收房产税的条件，因为房产税它和我们现在的征收税费是不一样的，它在保有环节收税的环节就很多，按家庭，按面积，按套数，还是按月收，还是按季收，等等这些类似的问题。就跟前段时间我们出台的租赁税一样，当时很多人有问题所以征收不了，因为这些很多东西都是有问题的，本来政府喊的不是很凶吗，讲是一方面，实际操作起来又是一方面。所以房产税肯定还有过程，最起码你要有一个适应的过程，配套体系有非常完善的一个过程。黄总认为，在合肥不合适收房产税。

辉达房产滨湖公司总经理李勇说，如果国五条真正下来，肯定对我们有很大的影响，但是执行力度非常小。真正到合肥来的话，或者到安徽来的话，可能也会有问题。国五条这一块目前来讲我们执行不下去，其实国五条20%的税要征收也是很大的，这个房产税再下来肯定比20%的税还要厉害。合肥毕竟还在成长，像刚刚青春期的小伙子一样，这时候如果打压起来肯定不行，有很多经济利益的冲突，肯定很多东西都会下滑。

关于这个房产税，它的出台是不是真的能够解决现在，或者是各个地方真正的陷入房产的问题，它是不是真的是一个法宝，或者说是一个尚方宝剑，它出来以后是不是很多问题就解决了，比如说抑制房价问题，如果它不是一个法宝，在使用它的时候是不是要客观的分析情况。0551房产业务副总经理王骏抛出问题。

第二，房产税的出台包括前期国五条个税的出台，会不会引起市民，或者说市场中出现一定的恐慌，或者说焦虑？在执行的过程当中会不会变成购房成本的增加？如果真的变成一种购房成本的增加，可能就失去了它本身要出台这个政策的一种意义。

第三，因为在我们这个国度，毕竟地大物博，需要买房子的人，刚需是大量的存在，尤其在合肥市场，这种购买需求是很普遍的。但是针对于这些真正需要买房子的人，一个新的税种出台，如何去确保他们的利益，保障他们的基本生活住房，王总觉得也是政策在出台的时候需要加以考虑的，而不能所谓的一刀切，如果一刀切的话，很可能会伤及无辜。

好来屋房产总经理朱新伟说，房产税是国家房地产调控的税收的一个大的趋势，国家一直想把这个试点扩大，一直还在宣传这块，也是想把这个税种推广到。这个税种刚刚也是听了其他人的意见，我个人也是感觉，主要是看税收这个政策，就是房地产税的这块的细则以及它执行的力度，我觉得这两点关系到房产税能否在房地产市场能够起到一个什么样的作用，就看它的具体细则和执行的力度。

合肥的房价，政府方面控制的还是比较好的。无关是国家出台一些政策，合肥对政策这方面应该相对来讲还是做得比较好的，全市均价大概也就在七千块钱，作为一个省会城市来讲应该也是非常合理的，下面好多县都达到五六千了，所以合肥一直不断地发展，房价也处在一个平稳发展的态势，还是不错的。

合肥这边是否能够作为一个试点城市，这个主要我觉得还是看房产税，国家作为实行房产税的出发点在哪里？如果是想从打压房价的角度来考虑，因为试点有上海、重庆，我之前也了解了，其实没有起到打压房价，或者控制房价的作用。

在新买的房产在征收，没有真正从保有的，持有房子的这块在征收，因为这块可能还不成熟。但是包括收的税率应该也是相对比较低了，百分之零点几，一年估计也就交个几千块钱。这是一方面，如果从打压角度来讲，朱总认为，合肥这块目前不一定能起到好的效果。如果国家是从出台房产税这块增加新的税种，把这个税种作为国家一个新的税收手段，这一块的话可能会涉及面慢慢会广一些。

现在试点的两个城市，其实他们现在按这个标准来做，对增收的税额，其实占的现在他们总的税额1%不到，其实占了很小一部分。所以这块需求可能会收紧一些，条件可能会比较宽松。

房子交多了会增加成本，同时他觉得房产持有相当于投资一样，没有什么太大的空间，或者空间不是他预期的范围内，他很可能会出手，这样会盘活房产市场，让房子多的人拿出来一部分，让其他一些没有房子，或者想买房子的人能买到好房子，大概也就是这样的一个理解。

话题二：

预测：合肥房产中介未来发展格局？

刘秘书长说，合肥现在在搞大建设，逐步在扩张，而且这一部分人都是刚性需求，像外来人口的进入，那都是刚性在增长。因为这个群体应该讲是很庞大的群体。合肥二手房市场态势很好，这个调控，国家这几年所有的调控对于中介市场来讲都是发展。

因为在合肥这个政策层面来讲，基本上有这样几种政策。我们也总结出来，政策来了，你左右不了，只有适应它，这就是拥抱政策。因为你改变不了它，你不拥抱它，你不适应它那你就不能生存。所以这个政策来了以后，从自身，去迎接这个政策，从这个政策当中寻找一些生机，要从这个角度去考虑。所以在未来市场上，除非这个经济不发展，要不然这个生机一直在。

刚刚从事这个行业的时候，做业务很粗糙，要买就带到公司，要不买就算了。现在精细越来越好，哪个工作做得越细，每个环节都能面面俱到，做的很细的话，可能这样发展就更好。我们自己也感觉到你不创新的话，政策来了你就无法去适应。李总说，这么多年走过来，每次都在跟着政策变化，做了很多越来越细的东西。李总说。

对未来的发展格局，黄总说，无论房地产市场怎么调控，市场调控的目的是要引导行业的良性的稳步发展，健康的发展，所以不管什么样的政策我觉得行业会有变化的，这里面过程当中就有一些洗牌。经过几轮洗牌以后会形成一个格局，会形成一个比较适应于市场状况的格局，个，从专业发展。现在合肥可以讲每家公司什么都做，住宅、商业、租赁，有时候会有一些专门做商业地产这样的公司，当然现在也有，很少，现在有个别的网站给你找一些等等，他认为，以后商业地产这块会逐渐出现，就包括租赁代理。可以讲在合肥豪宅的交易量很少，包括现在还没有专门的公司在做这样的事情。

黄总举例说有一个朋友，在北京国贸，他的公司什么都不做，他也做不了，但是他就做一点，就是商业地产，就是那一块他垄断了。他那个小区他全拿了，一些大公司要看房子，到物业公司，物业公司还要打电话问他可能看，所以这是一个方向。还有一个方向，做一些小的公司，那么我们这个行业不是讲只有大公司才能生存，小公司也能生存，小公司靠什么生存？靠他那种方便。像开超市一样，家乐福能生存，门口的便利店也能生存。所以他这个可能会向两极的方向来发展。

王总说，0551房产公司有直营，也有加盟。针对未来的中介发展也考虑到规模化的发展。合肥相对在来说房产起步比较晚，想要做大做强，包括在不断地这种政策变化当中，要增加我们的抗风险能力，我们可能要具备一定的规模，这也是我们相对在这个行业当中新兴发展的公司的一种战略规划，就是规模化发展。

第二点就是我们在扩充的道路上有品牌的发展，大家可能更多的对我们褒奖，这种发展速度比较快，那么我们从一个大家所不知道的一个品牌到整个市场熟悉这个品牌，接受这个品牌，我们确实也花了一番功夫，有品牌的影响跟我们每一位的付出有很大的关系。

第三点就是觉得这个行业未来的发展可能一定要规范化，在我们政府跟中介协会的正确领导下，我们合肥市场也逐步走向了更加规范化、专业化的道路，当然这个道路有曲折，但是它前进的方向我们一直是坚定不移地。最后我觉得我们市场，就是刚才方总可能也提到了差异化的发展，这种差异化就是根据行业自身发展的需求，它需要有大的企业，规模性的能够提供方便的小店这样的一种生存之道。所以从差异化发展从存量方式上必然会并存。

众邦房产副总经理苑超补充说，政策是国家整个房地产发展的一个特点，中国房地产政策，肯定要通过政策调控，现在是调控，将来也会调控的。所以像一般老的公司可能对这块理解程度会比较深，适应能力也比较快，包括今年各个公司的反应跟往年相比反应的速度非常快，适应的速度也非常快。

合肥中介未来的发展格局，作为各家公司，包括众邦来讲，因为随着各方面成本的增加，费用的增加，如果讲没有规模的话，是不能产生好的效益的。所以每个公司都是想做大做强，如果没有规模的话，肯定得不到一个好的发展。

至于格局，有一些预测，但是他觉得如果这个公司想在这个市场真正的生存下去，最主要的核心问题还是服务，主要是服务，因为本身就是一个服务行业，包括服务的差异化也好，最终都要围绕着服务来做这个文章，怎么把公司做好，其他也没什么。

朱总提到，一个是业务发展的趋势，还有公司发展的格局。业务发展刚才提到了一些，现在是精耕细作。现在随着合肥的不断发展，城市不断往外扩张，二手房行业也随着这个城市市场发展变化不断变化，所以从业务开展这块现在也是慢慢从整个合肥市区，现在慢慢朝区域化，以及到后面有可能朝着某个楼盘，越来越细化，精耕细作这是业务的发展。现在很多公司都在做，包括买卖代理，还是像一些豪宅铺，还有一些商业铺，所以我们行业的业务这块也是不断地做的更细一点。从对客户角度来讲也是提供更好的专业的服务，给客户提供更好的信息，准确的平台，这一块是业务发展的方向。

公司发展这块，合肥应该讲目前还属于一个中级阶段，市场好的时候遍地开花，市场政策出台比较厉害的时候，立马就大幅度的缩小门面，小的公司有可能适应不了有可能直接就关门了，不断的膨胀缩小的一个过程。现在为什么我们看合肥还没有什么大型的性的公司进驻合肥，所以这说明合肥的市场还处在一个相对不成熟的阶段。整个市场客户，包括客户的消费意识还不够。

话题三：

调控政策对房贷市场有哪些影响？

黄总首先发言说，房贷本身银行的贷款政策也属于我们调控政策的一部分，房贷政策它也就是一个调控政策，所以这个调控肯定对房地产市场有影响，而且是除了限购、限价、限贷这种方式，也是房地产调控很主要的政策。银行也是一个商业性的，银行是保段的，所以房地产会下跌的这种风险，对房贷的影响它直接体现感觉贷款难度加大了。为什么？因为银行他是要考虑到他的信贷风险，他不能把贷款的钱收不回来。为什么？他的材料审核各个方面都很详细。

另外还有一个很重要的方面，他跟他的信贷规模，额度这块跟国家的银根这方面关系很大。再一个合肥这块对贷款方面，我又结合到一线城市，我感觉有几块可能会有条件，一个方面合肥现在贷款模式是我们经纪公司和银行之间的合作，银行把风险进一步控制到担保公司，担保公司提供这种担保业务，所以随着这种调控，未来合肥市场的担保公司，担保业务很可能也会介入到银行这一块。对银行来讲，我原来给公司存在风险，反正是客户贷款，你要交担保费。这也可能是一种发展。

刚刚从事这个行业的时候，做业务很粗糙，要买就带到公司，要不买就算了。现在精细越来越好，哪个工作做得越细，每个环节都能面面俱到，做的很细的话，可能这样发展就更好。我们自己也感觉到你不创新的话，政策来了你就无法去适应。李总说，这么多年走过来，每次都在跟着政策变化，做了很多越来越细的东西。

辉达公司工作的时候李总也做过交易，或者贷款的工作。他说，从工行的角度来讲，对二手房交易贷款这块，他们认为安全有个因素在里面，他如果贷款出去他不安全，你交易了以后他才给你贷款，他认为他这个钱贷出去才是安心的。现在你要过户，要托管协议，托管凭证，交易发票，他所有的一切都建立在你交易，你交易我就把钱贷给你，不交易就不贷给你，所以导致这个流程走反了。

大部分银行还是以交易为前提，交易以后他认为放出去的款才是安全的，所以说这种观念还是还得后期他们自己去推动，要不然你任何人都干不好事情，他建立在交易的前提下，所以说这个流程可能有问题。

如果调控政策出来以后，交易量下滑的前提下，整个的房贷市场肯定出现危机，一样的道理在里边。如果这个交易量萎缩，就牵涉到太多太多的行业，其中银行就是一个，一个金融行业也是被牵扯进去的。利率下调，他也是诱导你放贷，一个是调整金融市场，另外一个诱导你交易上涨。光靠你其他的业务你是无法满足这个需要的。如果房贷政策下来以后，对二手房的影响务必会导致利率、政策去激活它，促进房地产行业往下走。

王总说，现有的房贷政策，应该是慢慢趋严的政策。从管理来讲，我们有这个预期性，其次我们也会在合同牵头上面进行一定的防范。作为一个服务中介来讲，不能等所有问题爆发的时候再去解决问题，这可能就晚了，那我们要防患于未然。还有就是关于房贷逐渐趋严的这种情况下，我们通过其他的一些方法，比如说消费贷，其他的一些银行金融产品，给不同的客户满足他不同的需求，我觉得多一种渠道总是一种方法，王总说道。

 苑总说，调控政策跟贷款银行这块其实是相辅相成的，历来调控大家注意看，当房地产市场下滑的时候，国家会出台金融政策、贷款政策来刺激房地产，特别对存量房、二手房这块，因为银行对二手房的贷款应该来讲基本上是坏账很低的，所以银行对这块很想做这块的业务。

上一次的消费型贷款也是呈上升趋势。作为银行来讲他也想获利，只要维持到合理的价位，有人能买，有能力来买，对于金融行业来讲是不会存在大的抑制的政策。这块我觉得随着市场的变化慢慢的会放松，不会过于的严厉，不能说付八成，付九成你才买房子，那银行他也买不下去。苑总说，对于银行贷款倒不需要过多的顾虑。

话题四：

买二手房分别要交哪些税费？

朱总说，住宅这块税费，除了个人所得税、营业税，然后契税，手续费这些费用，还要把房子的评估值算出来。

话题五：

合肥人话合肥的置业优势

黄总说，这两年合肥的发展建设还是比较迅速的，地铁一、二号线都开工了，在这种大发展的背景下会吸引一些外来人口，会增加一些，像现在巢湖、庐江增加到这里面。购房者占房市这一块很大一部分。人口规模能代表你多少人买房，你代表购房需求这是一个方面，另外一个它的经济发展，这几年提升很快。所以经济发展这一块也是一个整体带动。

在合肥市的大发展背景下，因为首先不管你居住怎么样，投资什么，只要在合肥买房子，因为发展的趋势你买到了，三五年以后你房价肯定上去了。李总说在合肥投资置业没有任何风险，零风险。

提到合肥的优势，王总是土生土长的合肥人。庐江、巢湖的纳入，跻身大城市的这种大环境，大发展的趋势，他认为合肥比较适宜居住，而且合肥未来的空间也是非常大的，买到就能赚到。合肥给人的幸福感非常强。

苑总说，不讲物价，不讲投资，适合居住就行。合肥幸福指数城市排名位。

朱总说，在高新区、政务区算是开发区，经开区，靠大蜀山那边蜀山区那块。合肥的生活环境相当不错。不像其他的城市水味道重，合肥的水质来讲还是可以的，包括巢湖划到合肥内湖。还有一个是交通非常好，现在合肥的路修的越来越宽，越来越漂亮，现在轨道交通一号线、二号线同时在施工，过几年有七条、八条地铁做好，所以出行也很方便。合肥基于这些综合原因，合肥的房价空间还是很大的。