贾卧龙：三中全会将对房地产市场产生“三大影响”

举世睹目的十八届三中全会落下帷幕，11月15日晚间，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文公布。此次会议，改革力度之大、政策面之宽堪比1978年十一届三中全会，意义非常重大。许多朋友纷纷咨询我对这次会议的解读，尤其是对房地产市场的影响，看得出大家都对此相当关注，事实上，此次会议确实会对房地产市场将产生深远的影响，因此，特于此与大家共享：

，着眼“供需”调控手段从“行政化”向“市场化”转变

纵观整篇《决定》，可以看出直接关于“房地产”的表述非常少，“房地产调控”这个字眼更是压根没出现。但事实上，早在三中全会召开前，10月29日中共中央政治局第十次集体学习时，关于房地产调控的“调子”已经提前释放，“加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。只有坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。”简言之，市场的归市场，政府的归政府。

可以发现，此次定调与以往调控思路截然不同。

回顾过去数年的楼市调控，一提调控就是遏制房价，一味将子弹瞄准“房价”的靶子，无论是“限购”还是“限贷”都充斥着浓厚的行政色彩，所以，调来调去总是“头痛医头、脚痛医脚”救火式的调控，治标不治本，甚至越调越高;而且，以往调控，主要把力气放在抑制“需求”端，想买不让买，而较少顾及“供应”，根源问题不解决，其他调控手段都是“花把势”，耍得再漂亮，也只能起到一时之用。

根据新思路，今后，房地产调控主要依靠“市场化”手段，减少行政干预，增加供应，解决房源不足的问题，将是大势所趋。不过，政府该管的还是要管，比如困难群体的住房问题，政府不仅应该管，还应该加大力度。目前已在郑州等地试行的“三房合一”，即廉租房、经适房、公租房合并为公租房，模式已得到普遍认可，未来有望进一步推广。

因此，未来房地产市场，将有一个显著的特点，市场的更市场，保障的更保障。对于商品房市场，政府将一点点拽回那只爱多管闲事的手，逐渐取消限购、限贷等政策;另一方面，则将拿出更多精力用于保障房建设，政策上对低收入家庭予以倾斜，这样的一个“二元化”模式，值得期待。

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第二，持有环节不再享免费午餐 “房产税”加快推进

“加快房地产税立法并适时推进改革”，三中全会明确了对房产税改革的方向。其实“房产税”的呼声已经喊了很久，但是目前在房地产税征收的立法方面并不完善，房产税暂不具备大规模征收的条件。不过，随着立法的逐步完善与住房信息联网系统的建立，房产税全面征收将是未来的政策方向，政府靠地价来维持土地财政的行为也将得以转变。

而且，三中全会明确指出“房地产税”，而不是“房产税”，因此，未来征税对象将不仅限于购房者，开发商也很有可能纳入征收范围。以前房地产市场涉及到的税费，主要集中在开发阶段和交易环节，今后，调控措施将向“持有”环节渗透，目前持有环节基本是零税费，这就使得住宅持有成本不高，而空置率不低，很多炒房客持有房产等待价格上涨。一旦开征房产税，多套存量房将会牵连，炒房现象将进一步降温。

第三，农村土地同权同价 让农民也“富起来”

本次会议提出，建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。未来十年，农民，尤其是在中心城市周边10公里至15公里范围内的农民，将受益于此成功“富起来”。

可以算笔账，过去，政府从农民手中征地，需要付给农民60倍的补偿款，以每亩地800元计算，农民每亩地可获得4.8万元的补偿款，但是，政府向开发商出让的时候，每亩地一般可高达300万元。今后，如果同权同价，农民将直接得到300万元，这将是一个巨大的飞跃，农民可就此迅速致富，收入大大提高，充分享受改革的成果。

建立城乡统一的用地市场，给农民更多的财产权利， 同时也将有利于二元结构“破题”。 让土地可以同权同价，有了钱，他们拥有的股份还可以有偿转让，宅基地也可以抵押担保。这样农民真正能够离开乡土，让出这块建设用地来，让出农地，留下的人和企业可以去经营。进城的拿钱进城，留下的也可以拿钱继续发展农业。再加上，户籍制度的改革，农民进入中小城市不再有户籍障碍，因此，势必会加快城乡发展一体化进程，从而助推城镇化。

整体来看，三中全会关于房地产调控提出了一条崭新而又充满智慧的新思路，我们知道，方向比努力重要，因此，这此的“顶层设计”非常令人欣慰也非常值得期待。但是，我们也应该清楚的看到，这样大刀阔斧的改革，势必会涉及不少人的既得利益，阻力之大，也足以想象，这些政策，多少可以得到落实，还要看政府改革的决心。

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