合肥楼市开启疯狂模式 或重启限购限贷

楼市的疯狂从一线城市开始向部分重点二线城市转移，以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录。合肥市房管局提供的数据显示，今年前4月全市商品房销售面积为628.58万平方米，同比增长50.07%。在国家统计局的70城房价指数中，合肥新房价格在二三月份进入涨幅前列，二手房价格涨幅甚至位居。

与此同时，合肥房价也不断飙涨，部分区域几近翻番。价格上涨也引发抢购潮，甚至出现即使找关系也不一定能买到房的现象。为此，近日记者对合肥楼市进行了深入调查，期望揭开这轮疯涨背后的原因。

近日，数千人甚至上万人争抢几百套房源的现象在合肥不断涌现，不找关系想买到房非常困难，即使找了关系，关系不够硬也无法抢到一套房子。在不少购房者看来，当下能买到房就是赚到了。

作为新合肥人的徐玉刚便是其中一位，时至今日他仍在后悔。去年12月份，他在合肥滨湖新区看中一套但未下手，如今想再买原先价位的房源已不可能。

记者调查发现，徐玉刚的经历只是当前部分二线城市楼市的一个缩影。进入3月份之后，尽管一线城市有所降温，但以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市接棒一线城市的火爆，房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录。其中，合肥新房价格在二三月份进入涨幅前列，二手房价格涨幅甚至位居。前4月合肥全市商品房销售面积同比增长50.07%，同时部分区域房价几乎翻番。

找关系买房成常见现象

“现在滨湖区并没有多少房子，如果想买一套又没有关系拿一个号的话，那就很难买到。”徐玉刚对记者说。

其实，这并不是滨湖区特有的现象。进入3月份以来，随着二线城市楼市的迅速升温，合肥全市进入抢房阶段，多个板块出现一房难求。

记者实地走访合肥滨湖区一家由合肥本地开发商开发的楼盘了解到，该项目还有少量房源，但都已经提前认购了。“548套房子，有300多套都已经提前订好了，都是找关系打招呼买的，2000多人抢200套。”销售经理贾伟称。

此外，位于滨湖区的另一项目此前推出了800套新房源，但意向购房者高达1万人。作为该项目的开发商，复地地产终采取验资的方式来挑选客户，购房者必须带着银行流水账单不低于30万元的资金来认筹。即便是这样，终参与抢房的还有5000多人。

目前，找关系拿房号已经成为合肥楼市常见的现象。“我们也遇到很多找关系的，有些即使找了关系也没有办法，因为房源有限。”恒大地产安徽公司陈主管对记者说。

抢房的结果导致合肥楼市成交量暴涨和库存急剧下滑。安徽省经济信息中心数据显示，今年一季度合肥市住宅市场量价齐涨，商品房和住宅销售面积分别增长33.2%和40.4%。合肥市房管局提供的数据显示，今年前4月合肥全市商品房销售面积为628.58万平方米，同比增长50.07%。

4月18日发布的35城新房库存报告亦显示，合肥可售库存总量为205万平方米，同比下降58.4%，去化周期仅需两个月。

库存量急剧下滑之外，还直接导致房价疯涨。据记者了解，在今年春节之后，合肥的房价开始出现上涨，其中政务新区出现2万元/平方米已属正常，而在春节之前，该区域的价格大都维持在每平方米七八千元。

徐玉刚的同事史亮去年11月份在滨湖区购买了一套新房，当时购买的价格不到9000元/平方米。让史亮没想到的是，今年二三月份滨湖房价出现暴涨，其中二手房价格多数维持在1.6万元左右/平方米。相比去年购买时的价格接近翻了一倍，而这仅仅只用了4个月时间。此外，滨湖区一些带教育地产的二手房价格已经卖到2.1万元/平方米。

合肥房天下新数据显示，位于合肥高新区的百商悦澜山项目，在此前的价格为8500元/平方米，但进入4月份已经达到12000元/平方米，涨幅达41.18%；位于庐阳区的文一名门湖畔项目涨幅达到37.5%；位于政务区的置地广场柏悦府项目涨幅为30.43%。就连位置较偏远的北城涨幅也达到1500元至2000元/平方米。

合肥房地产中介彭姓人士向《每日经济新闻》记者透露，“严格来说，去年底合肥房价就开始上涨了，进入2月份开启疯涨模式，政务区的房价在两个月时间平均每平方米上涨了6000元。

据2月国家统计局的70城房价指数，合肥新建商品住宅价格指数环比增长2.3%，同比增长6%，涨幅仅次于深圳、南京和上海，与北京持平，而二手房价格环比涨幅位列70个大中城市。3月份，合肥新建住宅价格环比上涨4.6%，同比上涨11.2%，在70个大中城市中涨幅分别居第2和第8位；二手住宅，合肥环比、同比涨幅同样位居70个大中城市第1和第4位，同比涨幅仅次于深圳、北京和上海。

合肥房管局给记者提供的新数据亦显示，今年前4月合肥全市商品房价格同比上涨11.72%，热点区域同比涨幅达到17.45%。4月份，合肥9区3县在售的32个楼盘中，30盘价格上涨，2盘下跌。其中9区房价均无下跌趋势。

合肥市房管局局长汪菊喜对记者表示，“合肥房价近段时间的涨幅确实有一些高，但是滨湖区部分楼盘价格的大幅增长，不能代表整体的增长水平。”

据记者了解，在这轮上涨之前，合肥楼市在二线城市表现并不突出，甚至可以说是二线城市价格的洼地，均价维持在七八千元每平方米，超过1万元的只是少数，但如今这个局面已发生变化。

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在每一波楼市疯涨的背后，开发商和投资客往往扮演着关键角色，合肥此次也不例外。

至于价格疯涨的原因，记者近日调查发现，开发商的自我炒作及投资客的快速涌入都起到了哄抬房价的作用，另外就是合肥土地供应不足，以及与其中心城市的区域优势有关。

恒大地产安徽公司李经理对记者表示，“此次合肥房价的上涨，开发商在其中也扮演了制造恐慌的角色，比如说捂盘惜售、半夜开盘等方式，还有就是捆绑销售，通过别的渠道达到价格上涨的目的。”

据合肥市房地产管理局局长汪菊喜介绍，房价疯涨主要有三大因素，分别是宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。宏观政策，比如下调首套房首付比例，降低契税和营业税等；合肥城市发展特点，比如被列为交通枢纽城市等；地价也带动了房价上涨。若房价继续上涨，未来不排除会出台更严厉的调控措施，如重启限购限贷。

开发商与投资客哄抬房价

据记者了解，在此轮价格上涨过程中，合肥众多开发商采取半夜开盘方式，制造出恐慌性的氛围。“这种开发商制造出来的恐慌，在二三月份开盘的项目占比很大，其中采取半夜开盘的楼盘就不下5家，有的开发商把开盘弄得跟开演唱会一样，万人抢几百套房源，这种恐慌性的营销在近段时间的合肥楼市较为常见。”房地产业内人士张斌对记者说。

此外，捂盘惜售也是合肥开发商采用的手段。安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌认为，近一段时间合肥房价的快速增长，主要是一些开发商捂盘惜售造成的，特别是政务区等热门区域，地块有限，出现了供求紧张。

为了控制房价过快上涨，今年4月份合肥房管局等四部门出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展意见》显示，要加强住房价格监管，严格明码标价备案管理，物价部门要加强商品房住房销售明码标价备案管理。

按照合肥的房价备案制度，每隔3个月，开发商须把拟上市楼盘的详细售价报备给房管局和物价部门。报备后未来3个月内，房价上下波动的范围不能超过备案价的5%至10%。若要更大幅度调整售价，需等到3个月后再行报备。

为了规避备案制度达到涨价目的，合肥部分开发商在进入2月份后，实施了捆绑销售。汪菊喜向记者介绍，“如果开发商资金紧张，就想别的办法，如捆绑车位，比如之前的车位大概20万元一个，现在涨到30万元或50万元，通过车位涨价曲线实现房价上涨。”

除了开发商的参与，投资者炒房也是这波合肥楼市火爆的重要推手。“目前合肥楼市主要购房者是以投资客为主，随着楼市的疯狂，也带动了刚需的提前释放。一些专业的投资者去年底买的房，其大都达到50%，有的甚至更高。”前述李经理对记者表示，“年后滨湖和政务区上涨得特别快，投资客占比很大。合肥这波价格上涨是非理性的，投资者炒房导致很大一部分刚需恐慌性入市。”

不过，在汪菊喜看来，合肥这波房价上涨，投资者占比是有，但不是主要原因，“确实有不少投资者的参与，带动了房价的快速上涨，但是也有合肥自身因素。”

土地、人口等助推楼市

如果说开发商和投资客助推房价上涨，那么合肥土地价格的大幅上涨也起到了重要作用。合肥学院房地产研究所所长朱德开认为，在合肥房价的上涨中，土地价格起了巨大的推动作用。

进入2016年，合肥土地使用权竞拍更加疯狂。在4月28日举行的竞拍中，6幅地块中有5幅楼面价超过1万元/平方米，溢价率都超过300%，面粉价格超过面包价格。其中，位于肥西县的一副地块楼面价达到10159元/平方米，但该地块周围精装修房源的价格才9000元/平方米。为此，该地块周围的项目纷纷封盘准备调整价格。

前述李经理向记者表示，“合肥楼市价格的上涨，和土地供应有很大关系。之前合肥的土地供应一直都很少，从去年开始出现地王并不断涌现，这对房价上涨起到很大的助推作用。”

统计数据显示，近3年合肥土地出让总面积大幅下滑，其中2015年出让面积仅为2013年的60%，比2014年总量减少了21%。“土地出让量偏少导致了开发商抢地，地王的出现刺激了房价上涨，特别进入2016年合肥土地市场地王频出是房价飙涨的关键。”房地产行业专家张健初对记者说。

对于地价推动房价的说法，汪菊喜亦表示认同，“地价的上涨也是涨价的主要原因，合肥这十几年来看，都没有出现今年竞拍情况，溢价率太高，地王的出现助推房价上涨。”

此外，人口导入量的持续增加也导致合肥楼市供不应求。统计数据显示，2015年在合肥的购房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥户籍购房者占比为35.8%，余下的是安徽省内其他城市来合肥的。数据还显示，合肥常住人口从2011年的752万增长到2015年末的779万。

据记者了解，受益于安徽省要求做大合肥，安徽省的公共资金进一步向合肥集中，并且合肥目前也进入了长三角城市群，合肥外来人口也在进一步大幅增长。

“安徽是农业大省，进城买房大部分会选择省会，周边城市对合肥成交量占比较大。安徽一年有30万大学生，其中有10万人会到合肥找工作，这就需要安家落户。按照市政府预计，从2016年开始合肥每年人口要增加30万人，合肥在国家战略上占据重要位置，吸引外来人口的能力不断增强。”汪菊喜对记者说。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌亦表示，合肥是安徽省省会，与发达省份不同，安徽省就合肥一个中心，单核发展，省内其他城市的楼市都比较疲软，这些城市的购买力也不断往产业、教育、医疗资源比较好的省会合肥转移。

南京财经大学教授张健对记者表示，“周边城市的购买力向合肥集中是必然的，因为合肥集中了安徽省的教育、医疗等资源，再加上合肥自身的产业基础以及资金量较为充沛，这些都利好房地产市场。”

不排除限购限贷政策回归

为了应对合肥房价的过快上涨，4月份出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》明确表示，房地产主管部门将加强市场监管，开发企业在取得《商品房预售许可证》后，须在10日内全部公开房源并一次性对外销售；对商品住房已达到预售条件，但不及时申请预售许可的项目，经督促拒不申报的，将要求开发企业现房销售。

而针对此前市场出现的购买住房捆绑车位等销售行为，合肥市在意见中明确提出，要规范车位(库)等各类销售管理，商品住房配套规划建设的产权车位(库)，须在该住房项目竣工验收后方可销售和出租，不得销售或通过长期租赁等方式变相销售人防车位(库)。

此外，合肥市还提出，2016年城区商品住房土地供应同比增加15%以上，并实行差异化供地政策，通过调节土地供应稳定市场预期。

汪菊喜对记者表示，“推地力度会加大很多，接下来每个月至少保证不少于1000亩的土地供应，同时将加大商品房的供应量，保证市场房源的平稳。”

如果上述政策出台一段时间后，合肥楼市还是延续火爆态势，那么不排除会出台更严厉的措施，“政府在必要的时候，会进一步出台更为严格的政策，不排除限购限贷的政策重新回归。开发商要加快推盘速度，如果价格一直控制不下来，会加大政策力度进行调控。”汪菊喜补充说道。

汪菊喜还认为，“去年合肥土地供应量确实比较少，但开发商拿地有一些不理性，建议开发商高价拿地时要慎重。此外，投资客也要谨慎投资合肥楼市。”