2010年第二季度中国购房者信心指数研究报告

中国购房者信心指数的指标体系构造简介

指标说明：

宏观经济形势：反映购房者对经济形势的主观判断。当前经济运行状况及对未来经济的预期将决定购房者的收入水平以及行业发展趋势。

国家房地产调控政策：反映购房者对国家出台的各种调控政策(包括税收、信贷、土地等政策)的主观感受。国家产业调控政策将对整体房地产市场供需产生影响，进而影响购房者对房地产市场的判断。

地方政府调控房地产市场态度：反映购房者对地方政府执行国家房地产调控政策的情况的主观感受。地方政府出台的房地产调控措施将对局部房地产市场供需产生影响。

城市资源配置：反映购房者对城市中的公共设施、教育、文化、政治等资源的配置情况的主观感受。城市资源配置情况将会对房地产市场购买行为产生影响。

开发商信用水平：反映购房者对开发商信用水平的评价。开发商的信用越高，则越能增强购房者的购买信心。

收入水平：反映购房者家庭可支配收入对房价的承受能力。只有购房者实际购买能力的提高，才会真正提高房地产市场的有效需求。

价格承受度：反映购房者衡量家庭收入和比较所在地房地产价格水平基础上，对购买相应住房的现状及预期压力判断。

商品住宅价格水平：反映商品住宅价格高低水平的指标。价格是房地产市场最敏感的指标，是影响房地产供求关系的关键因素之一。

可选楼盘数量：反映购房者可以选择的楼盘数量。市场在售楼盘中有多少可供购房者选择的产品，会影响购房者队未来供需情况的预期。

中国购房者信心指数指标体系由来自政府主管部门、房地产行业协会、知名房地产企业、房地产研究机构、高校房地产研究中心、金融或投资机构房地产研究部门、房地产行业媒体的10多位资深专家组成的研究小组，通过德尔菲专家调查法形成；2009年第四季度指标体系则经过国家统计局专家的优化完善。

一、总体情况

(一)2010年第二季度中国购房者信心指数——总体观望，信心连续下滑

2010年第二季度中国购房者信心指数为105.1点，总体水平处于观望区间内，自2009年第三季度以来，次进入观望区间之中。同时，2010年第二季度的房地产市场依然处于调整状态，市场观望气氛较为浓厚，之前各地所开展的房展会亦表现观望多、行动少，购房者对市场满意程度较低。

二季度以来，地产政策的收紧似有缓解态势，但是市场在实际表现上成交量价均不太理想，购房者在实际购买住宅时存在一定顾虑。在中房信进行的客户调研中，不少购房者反映目前市场的态势让人琢磨不透，是否购房还需要再进行观望。

对比现状满意指数和预期指数来看，二季度购房者现状满意指数为102.5点，预期指数为107.2点，预期走高将近5个百分点，这也表明购房者对未来市场的信心有所提振，三季度信心指数相信会出现回升。

(二) 信心指数环比——连续两季度下降，接近一年内的点

2010年第二季度信心指数环比上季度继续有所下降，降幅4.9，信心区间跌入观望区间。同期地产市场成交情况亦不理想，北上广深四大一线城市二季度成交量同比均明显下跌，环比则小幅下滑约10个百分点。

2010年第二季度4月中旬，国家出台关于遏制房价快速上涨的政策，随后各地政府纷纷作出响应，出台相关细则，一时间房地产市场量价下滑，增强了购房者前期的观望心理，推迟了购房者作出购房决策的时间点，削弱了购房者信心。

从二季度信心指数结果来看，2010年第2季度所推行的地产政策对于购房者信心并未起到提升的作用，相反，购房者依然对于市场持有观望态度，信心有限。比较上一季度现状与预期指数与本季度现状与预期指数，我们发现虽然本季度预期指数仍优于现状满意指数，但较上一季度依然出现较为明显的下滑，信心前景并不太理想。

二、分指标信心指数

(一) 经济走向指数——对后期存有疑虑，较上季度信心明显下滑

2010年第2季度经济走向指数表现出乐观情况，现状满意与预期指数均高于110点，分别为119.2点和111.1点，位于有一定信心的区间。不过由于预期较现状有超过8个点的下降，可见购房者对于后期经济走向存有一定疑虑。

环比上季度经济走向指数来看，我们发现本季度购房者对于经济走向信心均呈现下滑态势，现状满意指数下降4.7个点，预期信心指数下降2.3个点，观其原因主要在于市场政策面消息不断，但市场面呈现出来的情况并不理想，导致购房者心态受到一定冲击，信心因而出现下滑。预期信心指数下降幅度相对略低，表明购房者对后市预期能表现出信任，对经济走向有所期待。

(二) 消费环境指数——信心不足，环比信心依然下降

2010年第2季度购房者对于消费环境信心不足，现状满意仅为96.1点，预期指数则为100.3点，虽然有4.2点的上扬，但整体仍处于信心不足的区间内。

环比上一季度的情况，我们发现二季度购房者消费环境指数呈现下滑态势，现状满意指数较上个月下滑3.9个点，预期指数较上个月则下滑1.2个点。市场表现来看，二季度消费环境的确是属于比较差的，房地产市场成交价量呈现不同程度下滑，特别是成交量，下滑幅度较大。在成交无法支撑的环境下，购房者表现出消极态度亦是比较正常和可以理解的。不过我们应当注意到，预期指数较上月下滑幅度较小，说明购房者的信心已经有一定程度的恢复迹象。

(三) 购买力指数——环比明显下降，对下季度仍存有乐观心理

2010年第2季度购房者购买力指数明显下降，现状满意指数仅为102.3点，预期指数亦仅有108.4点，位于观望区间上下。环比上季度购买力指数情况可以发现，现状满意指数下降幅度达到了惊人的16.4点，预期指数亦下降达到了10.0点。购房者购买力指数的下跌，即意味着购房者对自身购买力心生动摇，而这种动摇即是导致购房者出现观望心理的根本原因之一。在缺乏购买力的情况下，购房者有再多的想法，亦无法积累足够的信心去进行房产消费。好在购房者对于后市预期指数高于现状满意指数，即说明购房者对于后期购买力仍是具备一定信心的。

(四) 供应水平指数——现状满意度大幅提升，对未来仍有良好预期

2010年第2季度供应水平指数水平位于观望区间，现状满意度99.5点，预期指数106.2点，购房者对于后市供应水平预期相对良好，位于信心尚可区间内。

环比上季度供应水平指数，现状满意度上升达22.8点，预期信心则下降6.0点。由于上季度中后期政策频出，地产市场供应出现紧缩，导致购房者对供应水平现状存在不满意的情况，而随着二季度政策的效应逐渐显现，购房者满意水平因此出现恢复，虽然仍位于不太满意的区间内，但是满意度已出现明显提升。

二、三级指标信心指数

(一) 宏观经济形势——现状与预期均有信心，但环比信心指数下降

2010年第2季度宏观经济形势现状与预期均出现不同程度的信心下滑，现状满意度较上一季度下滑4.7点，预期信心则下滑了2.3点。由于政策面收紧的消息不断涌现，本季度初期又有地产新政落地，使得购房者对宏观经济形势的信心大幅度下滑，虽然能处在有信心的区间内，但是后市预期信心仍在下滑，下季度购房者对于宏观经济形势的信心可能进一步下降。

(二) 国家房地产调控——新政对信心有大幅提振，但预期后市仍持有观望态度

二季度国家房地产调控信心有所回升，由于本季度初期，国家出台关于遏制房地产价格快速上涨的一系列政策，使得购房者对于国家调控的信心呈现上升态势。由于新政达到了一定效果，购房者对于现状满意指数环比上升了5.0点，而预期则上升了1.0点。预期信心上升幅度不高，主要是由于后半季度政策面似有放松迹象，购房者群体中出现些许疑虑，导致信心出现松动。

(三) 地方政府调控房地产态度——新政结果不理想，各地出台政策松紧不一

2010年第2季度购房者地方政府调控房产态度基本出于信心不足状态，购房者对于现行房价的接受程度较低，也导致了其对地方政府调控房地产措施表现出不满意的姿态。环比来看，本季度购房者对地方政府调控房地产态度的信心有所下滑，现状满意下滑0.9个点，预期信心则下滑0.1个点。购房者对地方政府调控房地产的态度较为稳定，环比变化是其他各大指标中的。

(四) 城市资源配置——预期信心上扬，但整体仍处于观望区间

2010年第2季度购房者对于城市资源配置现状满意度较低，总体亦出于观望区间内。环比上一季度我们可以发现，购房者对于城市资源配置现状满意度大幅下降，达到了7.1点，而预期信心则仅下滑了0.7点。由此，可以认为购房者对于后期城市资源配置的信心还能较好的维持，我盟更应把目光集中到如何提升城市资源配置现状中来。

(五) 开发商信用水平——购房者对开发商信任度降低，预期信心仍维持下降

二季度购房者对开发商信用水平指数普遍下降，环比上一季度现状满意指数下降12.6点，预期信心指数下降4.7点。由于近期开发商方面出现一些负面新闻，购房者对开发商的信心出现了波动。当购房者对开发商无法保证充足的信心时，其购买住房产品的行为也会随之减少。

(六) 收入水平与价格承受度——收入水平达有信心水平，但对价格承受力不佳

收入水平来看，二季度购房者信心保持在信心较好的区间内，对现状满意达到了113.0点，预期信心则达到了115.7点。购房者对于后期收入水平就较强的信心，一定程度上也保证了购房者的购买能力。

由于价格承受度与收入水平存在关联，因此在此处就一并讨论。二季度购房者价格承受度现状满意度及预期信心均出于观望区间，市场整体信心不够充足，虽然预期信心高于现状满意度9.4个点，同时购房者具有较强的购买能力，但是在市场整体的观望气氛下，购房者后期的购买愿望仍不容乐观。

(七) 商品住宅价格水平——过高住宅价格对购房者信心压力较大

商品房价格水平方面，由于进入二季度后市场调控力度较大，部分地区房价出现松动，使得购房者对现状满意程度大幅提升，不过由于房价降幅有限，因此预期信心依然不强。环比上一季度，购房者现状满意程度上升38.7点，达到了91.7点，回到了观望区间；而预期信心指数则下降了11.2点，保持在观望区间之中。房价对于普通购房者来说较高，依然是一个较为严峻的问题，作为购房者作出购房决策的重要指标之一，商品住宅价格水平的信心不能提振，市场则很有可能继续僵持。

(八) 可选楼盘数量——对现状满意度提升，但整体仍表示观望

由于市场观望气氛较为浓厚，购房者购房时可选楼盘数量增加，使得购房者对可选楼盘数量的现状满意度有明显提升，其预期信心则基本维持。在市场销售不利的环境下，各个楼盘均有不少存量房，加上二手市场住宅数量较大，购房者选择面增加。