蔡鸿岩：房地产调控政策风暴决定行业起伏

房地产市场为典型的“政策市”，七年来的“政策风暴”从根本上决定了行业的起伏跌宕。

2003年下半年到2004年是房地产调控的个阶段。

这一阶段宏观调控的出发点是“遏制投资过快增长”，当时中央并未将房地产作为一个单独的问题来进行调控，而是将房地产调控作为防止经济过热的一个重要方面来对待，调控指导思想为“管严土地、看紧信贷”。典型的政策如：2003年“121号文件严控房地产开发贷款，将房地产开发项目资本金比例由原来的20%提高到35%，并规定“封顶按揭”等；2004年3月“8·31大限”全面实施招拍挂。

很显然，这些政策的实施，能够抑制房地产供给，但对需求影响不大。在此阶段，又将房地产作为支柱产业，扩大内需、刺激住房消费的政策还在发挥作用，房地产供需矛盾更加突出。由于开发商取得土地成本越来越高，因此就会不断寻求在土地面积有限情况下的利润化。开发商纷纷趋之若骛涌向“高档房领域”，中低档住宅供应比例自然下降，住房供给结构日趋不合理。

2005到2006年是房地产调控的第二个阶段。2005年，中央连续出台多项调控政策，明显变化表现在调控手段从单一的“抑制供给”转变为“增加供给和减少需求”两个方面。然而，调控效果并不理想，不仅仅住房供应结构不合理状况加剧，而且从这一年开始，汇率改革引起人民币，房地产价格呈现加速上涨的局面。

无奈，2006年，宏观调控“卷土重来”。将解决中低收入居民住房问题作为调控的重要任务，这标志着房地产调控已经不仅仅是对经济生活的调控，也是对社会生活的调控，而且加强了对外资进入房地产的监管和限制，标志着房地产调控和宏观经济紧密结合，这些都是非常重要的进步。

然而2006年的调控目标并未收到显著效果，房价继续高速上涨。在2006年“国六条”为导向的一轮调控政策中，尤以“百分之七十以上90平方米”和“房产营业税延长至五年征收”，以及“提高按揭首付比例”三条备受关注。然而这三条新规，急刹车式的短效痕迹也显而易见。

2007年是房地产调控的第三个阶段。这一阶段继续在加大供给、抑制需求双管齐下的同时，继续改善住房结构。然而最终的结局是与政府预期大相径庭，2007年成为房价狂飙最严重的一年。

2007年房地产市场调控的误区是土地失控、融资监管缺失。这一年，资本市场和土地的联动形成短路，直接推升了房价。这非常明显地突出了政策在资本市场层面的漏洞。政府紧缩银根，但是在股市红火的年代里，土地大举进入了资本市场，土地与股市的“短路”致使上市公司敢于频频天价拿地王，形成土地定价权，地价房价互拉疯涨。

2008年是宏观调控的第四个阶段。金融风暴背景下，宏观调控显然预计不足，上半年仍旧采取的主要是紧缩房贷、压缩需求、防止经济过热和通胀的手段，最终导致交易量大幅下降，超出了预期，走向了另外一个阶段。直到下半年楼市入冬，已给上下游行业造成惨痛的局面，影响了中国经济增长。

2008年10月份，中央政府出手“救市”，此后在大量信贷涌入房地产等多种因素推动下，2009年房地产经历了非理性的报复性反弹与暴涨。2009年四季度，政府开始有意让房地产放缓步伐，然而却愈演愈烈。

终于，在2010年宏观调控迎来了第五个阶段，此次宏观调控定调国务院对房价表述从“抑制”变为“遏制”，力度明显增强，强化了对保障性住房建设的要求，同时从供应与需求双方调控，各方面手段均以“严”字当头，尤其是对投资和投机需求。比如“国十条”规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，银行不得放贷。再比如对于二套房贷的认定从以往的模糊不清，变为依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，也就是说，即使从来没有申请过住房按揭贷款，但只要家庭已有住房，则申请银行按揭贷款时一律按照二套房贷执行。此次的宏观调控被认为手法更加精准，并且堪称史上最严厉。

2010年宏观调控已经在朝着产业结构升级方向改进，中国今年的改革几乎在全方位推进，我们再次进入改革阵痛期。这轮宏观调控是否在挤压房地产泡沫的同时，能尽可能降低给宏观经济带来的不利影响，甚至政府能否有魄力不惧经济增速下滑而完成经济转型，外围的环境对中国的影响是否还将进一步扩大，所有的一切最终只有时间来验证。