明年广州二手房交易评估计税 实际税负将增？

明年1月广州应用二手房交易评估计税；已试点城市约有两成合同因低报价格被拦截

羊城晚报讯记者严丽梅报道： 在羊城晚报10 月12 日报道了明年1 月起广州、佛山将率先在全省推广应用二手房交易评估计税技术后，立即引起人们关于广州明年起二手房交易实际税负将会加大的猜测。具体情况如何，仍待广州这项技术应用后才知。

不过，从已开展二手房交易评税的城市应用效果看，直接效益和间接效益都非常显著。这些城市其中就包括杭州，而广州已决定使用的评税软件系统正是“杭州版”。

上下达成共识加速堵漏洞

下面这些存量房交易数据，颇让财税部门感到不安：在广东某市，2010 年，该市存量房（俗称“二手房”）成交24 万余套，纳税人申报的平均成交价格为5300 元/平方米，实际计税价格也按申报价格确定。但据该市评估中心的数据显示，实际成交均价达到了16700 元/平方米，是平均计税价格的3.15倍。

2010 年7 月，媒体在报道广州拆除二沙岛违建别墅时发现， 这些别墅多数在2006-2008 年楼价高峰时交易，当时其市场价格达到8 万/平方米-10 万元/平方米，但这些别墅在房管交易部门登记用来计税的价格竟低至1.75 万元/平方米-2.66 万元/平方米， 市场交易价格是计税价格的4 倍多。

堵住存量房交易环节中的税收漏洞，已让财税部门感到迫在眉睫。

目前，财政部、国家税务总局与地方财税部门已达成共识： 把房地产评估计税技术，应用到存量房交易环节中，作为存量房交易评估计税的技术基础，以此来堵漏。

去年底，财政部、国家税务总局下发通知，给各地制定了应用这项技术的时间表：今年7 月1 日前，各地完成推广应用试点；7 月1 日后逐步推开；2012 年7 月1日起全面推广。

约两成交易合同被系统拦截

财政部、税务总局在总结各地试点情况的基础上，目前已向推荐了两个版本的应用软件，即业内所说的“杭州版”和“丹东版”。

来自丹东市市政府的数据显示，自该市应用评估计税技术核定存量房计税价格以来， 该市存量房交易税收大幅增长，仅2008 年1-7 月， 该市存量房交易契税收入同比增加2000 多万元， 其中因应用计税评估系统对存量房计税价格调[消息 价格 户型 点评]增契税800 多万元。

杭州2008 年4 月1 日正式启用这套系统，个月有三成左右的交易未通过计税价格审核； 到2009 年12 月底，该系统一共把11841 份二手房交易合同拦截下来， 占全部纳税对象的约20%，补征税款8704.44 万元。

在广东，中山、清远、顺德三个城市此前也已先行一步成为试点。在中山，今年1-6 月，通过评估，该市存量房交易计税价格评增12.31 亿元， 评增税款3325 万元。在顺德，2010 年1 月-2011 年6 月，存量房计税价格评增共16.3 亿元， 增幅为20.2%，评增入库税款1.06 亿元。

这些先行试点城市的情况都表明，评估计税系统上线后，通过价格比对，一部分申报价格低于系统核定计税价格的交易，被拦截下来。因此，对这些二手房交易者来说，实际承担的交易税负肯定比之前没有这个系统时要增大。

明年广州二手房交易税将增？

来源:羊城晚报 发表时间：2011-10-23 07:41

评估计税系统三大疑问待解

广州市地税局已在全省有关工作会议上表态：力争在今年12 月底完成核价系统的本地化改造和数据库建设， 明年1 月起全面应用这项技术。由于人们预计这项技术会让一些交易者实际税负增大， 因此对其提出了一些疑问。

分步走还是一步到位全覆盖？

在杭州，是分两步走。2008 年4 月起，首先划入评税范围的是该市六个区， 涉及房屋买卖、房屋交换与房屋赠与三种类型的住宅类存量房交易。当年底，该市排屋、别墅、写字楼、单身公寓等存量房交易也被列入评税范围。

南京是自今年6 月30 日起在全市范围内推开应用这项技术，但又有说明“此次软件系统的估价应用暂不包括别墅、排屋、花园洋房等交易量较少的住宅， 待今后系统完善后适时增加”。

在厦门，今年7 月15 日起先在该市海沧区应用这项技术， 并把各类型的存量房交易都列入评税范围。该市将从2012 年7月1 日起全市全面应用该项技术。

影响评税价格的因素有哪些？

为什么杭州版存量房评估计税软件和推广方案备受国家税务总局青睐？

有知情人士介绍，在杭州，最全、最准确的房屋数据登记信息不在房管部门，而在财税征管部门。

据悉，当年，杭州市财政局直属征收管理局以政府采购的方式，确定一家社会鉴证性评估机构， 对杭州6 个城区、51 个街道及乡镇、412 个社区和16000 余幢住宅进行历时5 个月的摸底式“扫楼”，搜集到了影响该市房价的各种因素，包括房屋位置、外部交通、配套设施、户型结构和建筑年代等近50 项。然后，又对范围内每个成交案例所包含的特征因素进行分解，用计算机程序运算，把每个因素对房价的影响程度量化。再把要评税的房产输入该模型，征税的基准价格便自动生成，且与市场价格“差距不大”。后来，杭州市在正式应用评估计税技术时介绍过，系统评判房价的因素可细分为22 个。此外，后期还进行动态管理。

对评税价格有争议如何解决？

评估计税后， 如果纳税人对征收机关确定的计税价格有异议，如何解决？

杭州市提出的解决方案是， 纳税人可委托具有相应资质的房地产估价机构进行个案评估，评估费用由征收机关负担。

在厦门，这方面的规定是，纳税人填写有关交易计税评估复核申请书等材料，向税务机关申请复核。如果纳税人对复核结果仍有异议，可向市地税局提出行政复议；对行政复议决定不服的， 可依法向人民法院起诉。

南京市的规定是， 纳税人可通过约谈交流和专业房地产估价机构实地勘验等争议处理机制解决。